BTR · Pool #3 · Praça Pio X, 89 Live · Base mainnet
LATITUDE tokeniza o 3º pavimento de um lançamento Fator Realty na Praça Pio X — seis studios, um único andar, operados pela Lobie. 4.050.000 cotas a R$ 1,00 par, distribuições mensais em BRLE, TIR-alvo ~22% a.a. com ganho de capital pré-habite-se. Contratos já implantados e verificados na Base mainnet, sob custódia 2-de-3 self-sovereign.
Diferente de quase toda RWA tokenizada que você vai encontrar, LATITUDE não tem admin com chave-mestra. Os contratos estão verificados na Basescan, 100% do supply e os 4 roles administrativos foram entregues ao Safe 2-de-3 da Lobie-Haus-Btr em 2026-05-18. A EOA deployer renunciou ao role DEFAULT_ADMIN ao final — operação irreversível.
ERC-20 com Batog SRD · 4,05M supply mintada e travada · verificado ✓
Par × Chainlink BRL/USD · 1e24 scale (Morpho-compatible) · verificado ✓
100% do supply · DEFAULT_ADMIN · DISTRIBUTOR · EXCLUSION · PAUSER · Safe app ↗
O programa Reviver Centro da Prefeitura está convertendo dezenas de edifícios comerciais ociosos em residenciais e mixed-use. A Fator escolheu a Praça Pio X — dois quarteirões do Theatro Municipal, vista para a Igreja Candelária e o porto reformado — e lança o edifício de 12 pavimentos · 61 unidades. LATITUDE captura um andar inteiro deste lançamento como token Reg S Cat 3, sem proxy administrativo na pilha.
Centro RJ é o trade que poucos enxergam: o m² aqui ainda negocia 30–45% abaixo de Botafogo / Humaitá, mas a infraestrutura cultural (MAM, MAR, Theatro Municipal, Real Gabinete, Confeitaria Colombo) é incomparável na América Latina. A reforma do Porto Maravilha, o Reviver Centro e o retorno das empresas pós-pandemia produzem o cenário clássico de compressão de cap rate em endereços históricos.
O 3º pavimento — apartamentos 301 a 306 — foi reservado pela Fator para o LATITUDE: 6 studios idênticos, ~38 m² útil cada, sem unidades comerciais misturadas, todos do mesmo gabarito construtivo. A Lobie assume a operação STR completa pós-habite-se (Ago 2026): reservas em 100+ canais, dynamic pricing, concierge 24h, limpeza e manutenção. Mesmo operador do SALRIO Pool #1 e do FIRST Pool #2.
SALRIO trouxe 5 studios. FIRST trouxe 1. LATITUDE traz o pavimento inteiro de um edifício novo — uma decisão deliberada de design de pool que muda a economia operacional, o controle da Lobie sobre o ativo e a percepção de risco do tokenholder.
01 · Operação
Limpeza, manutenção e concierge percorrem o andar uma vez por turno — não seis. Custo operacional por studio cai significativamente versus pools com unidades dispersas em pavimentos distintos. Lobie roda o piso inteiro como uma sub-operação dentro do prédio.
02 · Marca
Quando você opera todas as portas de um piso, pode posicioná-lo como produto único — "Latitude Floor" ou similar — com identidade visual unificada na entrada do andar, padrão de mobília consistente, e marketing direto (Airbnb, Booking, canais corporativos) sem se confundir com vizinhos do mesmo prédio rodando padrão diferente.
03 · Custódia
Cada studio tem seu próprio Lobie Unit NFT (token IDs já derivados via deriveTokenId(89, "30N")), mas todos vivem sob o mesmo buildingId=89 no LobieUnitRegistry. Auditoria de cashflow agregada por andar, observações on-chain assinadas por Harris & Trotter.
04 · Risco
Vacância em 1 dos 6 studios reduz a distribuição mensal em ~16%, não em 100% (como em pools de 1 unidade). Ao mesmo tempo, eventos building-level (reforma de fachada, fato no condomínio, problema regulatório local) impactam todo o piso — risco honestamente declarado em vez de mascarado.
Lançamento Fator Realty no coração do Centro Histórico do Rio. Endereço listado no Cadastro de Empreendimentos da CVM, Memorial Descritivo registrado conforme NBR 12.721/2006, certificação RRT/CAU. Mixed-use: 43 residenciais (3º ao 12º) + 16 salas comerciais + 2 lojas de varejo.
Lançamento Fator Realty
Centro · Rio de Janeiro · RJ
Apartamentos 301 a 306 · 228,17 m² úteis · 257,48 m² privativos · ~38 m² útil / ~43 m² privativa cada
Esquemático do pavimento · Memorial Descritivo Fator Realty · NBR 12.721/2006. Áreas exatas por unidade no Quadro de Áreas abaixo.
Não é um studio isolado — é um andar inteiro num prédio com academia equipada, espaço gourmet para reuniões e lobby concierge 24h. Padrão Fator para o segmento mid-luxury do Centro, calibrado para a operação STR pela Lobie.
Academia + espaço funcional
Salão gourmet + coworking
Lobby + concierge 24h
Distribuição completa das unidades conforme Memorial Descritivo. O 3º pavimento (Apts 301-306) é o lastro do LATITUDE: 6 studios residenciais idênticos, sem unidades comerciais misturadas no andar. Quadro certificado pelo arquiteto responsável (RRT/CAU), NBR 12.721/2006.
| Pavimento | Unidades | Qtde | Útil (m²) | Privativa (m²) |
|---|---|---|---|---|
| Térreo / Sobreloja | Lojas 101 + 102 e dependências | 2 | 371,34 | 540,75 |
| 2º Pavimento | Salas 201-202 + Apts 203-206 | 6 | 223,52 | 257,48 |
| 3º Pavimento LATITUDE | Apartamentos 301 – 306 | 6 | 228,17 | 257,48 |
| 4º Pavimento | Sala 401 + Apts 402-406 | 6 | 226,49 | 257,48 |
| 5º e 6º Pavimentos | Salas 501-605 (comerciais) | 10 | 467,48 | 547,68 |
| 7º a 9º Pavimentos | Apartamentos 701-906 | 18 | 684,51 | 772,44 |
| 10º Pavimento | Apts 1001-1006 + Sala 1003 | 6 | 239,25 | 271,41 |
| 11º e 12º Pavimentos | Salas 1101/1201 + Apts 1102-1206 | 12 | 452,98 | 514,96 |
| TOTAL GERAL | 43 residenciais · 16 comerciais · 2 lojas | 61 | 2.893,74 | 3.419,68 |
Fonte: Memorial Descritivo da Incorporação — Praça Pio X 89, Fator Realty. Quadro certificado pelo arquiteto responsável (RRT/CAU). NBR 12.721/2006 aplicada. Áreas privativas incluem participação em circulação comum proporcional.
O Centro do Rio é a maior densidade de patrimônio cultural da América Latina — e o m² ainda negocia abaixo de Zona Sul. Cinelândia, Lapa, Museu de Arte do Rio, Real Gabinete Português, Confeitaria Colombo, Pedra do Sal — todos em raio caminhável. Metrô Carioca / Cinelândia a 4 minutos, VLT Carioca passando na esquina, BRT Transbrasil ligando ao aeroporto Galeão em 25 minutos.
Dois parceiros, uma operação. Fator Realty incorpora e constrói; Lobie opera o STR floor pós-habite-se; EFIX emite o token, indexa o cashflow on-chain e roteia BRLE mensalmente. Uma incorporadora carioca de 70 anos casada com a operação STR de ponta da Lobie — distribuída globalmente via rails Reg S na Base.
Incorporadora carioca tradicional, com obras em Copacabana, Botafogo, Humaitá, Jardim Botânico e agora Centro. Responsável pelo lançamento da Praça Pio X 89 sob o programa Reviver Centro, com Memorial Descritivo certificado RRT/CAU e cronograma de habite-se em Agosto de 2026.
Operadora STR carioca, 45 mil unidades em gestão de condomínio, 750+ contratos de short-term rental ativos. Mesma operadora do SALRIO Pool #1 (Porto Maravilha) e do FIRST Pool #2 (Humaitá). Pós-habite-se assume o piso inteiro do Praça Pio X 89: reservas em 100+ canais, dynamic pricing, concierge 24h, limpeza e manutenção.
Infraestrutura institucional de suporte
LATITUDE paga distribuições mensais em BRLE desde o fechamento da oferta. Durante a fase pré-habite-se, a SPE aplica o capital subscrito em rendimento linkado ao BRLE (proxy CDI). Após o habite-se (Ago/2026), o mesmo contrato passa a rotear aluguel STR real dos 6 studios — fase marcada on-chain via depositDividend(phase).
Tesouraria aplica os R$ 4,05M subscritos em rendimento CDI linkado ao BRLE. ~R$ 48.600/mês distribuídos no pool. Fase marcada ConstructionProxy. Plus: valorização planta → habite-se do m² do Centro acrescendo ao NAV.
Habite-se emitido. 6 NFTs Lobie Unit mintados (token IDs já derivados via deriveTokenId(89, "30N")). Mobília, listagem, primeiros hóspedes. Fase RampUp · proxy CDI parcial + 1ª receita STR.
Lobie estabiliza o piso em ~R$ 36.280/mês líquido (6 studios). Diária média R$ 380, ocupação ~85%. Resultado líquido por studio: R$ 6.047/mês. Fase Operational.
TIR-alvo de ~22% a.a. em 10 anos nominal, incluindo valorização de capital (apreciação base do Centro Rio + uplift planta-a-habite-se típico das obras da Fator). Faixa de sensibilidade ~11–13% de div yield dependendo de ocupação (60–72%) e diária (R$ 280–420). Fontes: SALRIO Pool #1 (Porto Maravilha, em operação), Lumière Praça Pio X (referência Fator), estudo Reviver Centro (abr/2026).
A alocação primária do LATITUDE está aberta. Reserve seu slot pelo rail mais rápido. PIX em minutos · ACH em 1–2 dias úteis · Wire internacional D+0 antes de 15:00 UTC · SEPA em 1 dia útil. Após a alocação primária, LATITUDE é negociado em mercados secundários globais via Uniswap V3 (pool LATITUDE/BRLE 0.3% — abre em Q4 2026).
Mesmo fluxo email-first da nossa efix.finance/app/wallet. Entre com seu email, geramos uma smart wallet ERC-4337 na Base (sem MetaMask, sem gas), escolha seu rail, e a carteira operadora da EFIX recebe seus fundos — os tokens LATITUDE são entregues automaticamente na liquidação ao par.
Recomendado para contas brasileiras. QR code gerado no app; compensa em minutos via HausBank · iHold.
ACH 1–2 dias úteis · Wire D+0 se enviado antes de 15:00 UTC. KYC tier-dependente.
Compensação típica em 1 dia útil em qualquer banco da zona euro.
60.756.859/0001-57); USD/EUR via Bridge.xyz é auto-convertido para USDC e depositado na sua smart wallet. A tesouraria liquida LATITUDE ao par — 1 LATITUDE = R$ 1,00 — pelo tamanho da sua alocação no fechamento.Solidity 0.8.22, OpenZeppelin v5.4, optimizer 200 runs, viaIR. Mesmo framework auditado do SALRIO Pool #1 — agora com instâncias específicas do LATITUDE. Implantação executada em 2026-05-06; handoff de custódia ao Safe completado em 2026-05-18. Nenhum proxy, nenhum caminho de upgrade, nenhum admin individual.
LATITUDE é oferta Regulation S Categoria 3. A distribuição primária é restrita: nenhum americano pode participar na oferta inicial. EFIX é a emissora; Lobie é a operadora; Harris & Trotter audita as observações de cashflow antes de entrarem on-chain via depositDividend(). Tokens LATITUDE são livremente negociáveis em mercados secundários globais após o período de 12 meses Reg S.
Risco de construção: habite-se (alvo Agosto/2026) pode atrasar. Durante atraso, o rendimento proxy CDI continua em ~14,4% a.a. Fator Realty tem track record consistente de entregas no prazo nos últimos 5 anos.
Risco de demanda STR no Centro: aluguel operacional depende da demanda STR no Centro Rio — sazonal e sensível ao retorno corporativo pós-pandemia + turismo cultural. Lumière (Praça Pio X) sugere 75–85% ocupação no corredor; SALRIO (Porto Maravilha) confirma o range.
Concentração de pavimento: LATITUDE é lastreado por 6 cashflows num único piso. Eventos building-level (reforma, fato condominial, regulatório local) impactam todo o pool. Mitigado por 6 unidades independentes, não eliminado.
Risco regulatório: mudanças da CVM, BCB, ou da Reg S podem alterar a estrutura. EFIX é plataforma de crowdfunding licenciada (CVM Ato 23.635/2025).
Risco de smart contract: mesmo framework auditado do SALRIO Pool #1 (>1 ano live, sem incidentes), mas contratos imutáveis nunca são livres de risco.
Se sua pergunta não estiver aqui, escreva para contato@efix.finance.
A oferta primária do LATITUDE está aberta — contratos já implantados e verificados na Base mainnet desde 2026-05-06. Reserve seu slot pelo formulário acima; tokens entregues no fechamento ao par.
R$ 1.000 (ou ~$200 USD equivalente). Sem máximo no primário.
Não na primária (Reg S Cat 3). Apenas em mercados secundários (Uniswap V3, abrindo Q4 2026) após o período de 12 meses de compliance de distribuição.
Em BRLE (stablecoin BRL na Base). Operador chama depositDividend() mensalmente com o phase tag (ConstructionProxy / RampUp / Operational); você chama claim() da sua carteira a qualquer momento.
Sim — uma vez aberto o mercado Morpho Blue LATITUDE/USDC (alvo Q4 2026), deposite LATITUDE como colateral e tome USDC até ~50% LTV. LLTV mais conservador que SALRIO (62,5%) dado o single-floor concentration risk.
Todos são pools BTR Hybrid na Base, mesmo operador (Lobie) e mesma framework Reg S Cat 3. SALRIO é 5 studios no Porto Maravilha (R$ 1,86M). FIRST é 1 studio no Humaitá (R$ 680k). LATITUDE é o andar inteiro de um edifício novo no Centro (R$ 4,05M · 6 studios · pavimento 3). LATITUDE é o único com lastro multi-unidade num único pavimento.
Ninguém tem chave-mestra para mover o supply, pausar transferências, ou ressuscitar o role de admin. Os 4 roles (DEFAULT_ADMIN, DISTRIBUTOR, EXCLUSION_ADMIN, PAUSER) vivem no Safe 2-de-3 Lobie-Haus-Btr. A EOA deployer renunciou ao role admin em 2026-05-18 — tx 0x2d8e…df60, irreversível.
Os token IDs já foram derivados via LobieUnitRegistry.deriveTokenId(89, "30N") — mas o mint só acontece quando a Fator entregar o habite-se (forecast Ago/2026). Cada NFT representa 1 studio; metadata aponta para o Memorial Descritivo + observações de cashflow auditadas mensalmente.
4.050.000 cotas LATITUDE a R$ 1,00 par. Andar inteiro tokenizado num lançamento Fator no Centro do Rio, operado pela Lobie, emitido pela EFIX. Dividendos mensais em BRLE, DeFi-componível, globalmente negociável.